Der Kaufvorvertrag in Italien

In Italien wird vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags meist ein Kaufvorvertrag abgeschlossen. 

Dies liegt daran, dass der endgültige Kaufvertrag oft an bürokratische Hürden geknüpft ist und diese den endgültigen Kaufvertragsabschluss in die Länge ziehen würden. Mit dem Kaufvorvertrag kann die Bindungswirkung schneller herbeigeführt werden.

Die Kaufvertragsparteien verpflichten sich dann im Kaufvorvertrag unter anderem, den notariellen Kaufvertrag, zu den im Kaufvorvertrag enthaltenen Bedingungen abzuschließen.

Der Vorvertrag in Italien ist grundsätzlich mit einer Anzahlung auf den Kaufpreis verbunden (Angeld zur Bestätigung = caparra confirmatoria) In der Regel wird ein Betrag zwischen 10-30 % vom Kaufpreis angezahlt.

Nach Abschluss des notariellen Vertrags wird der Kaufvertrag im Grundbuch bzw. in der Conservatoria eingetragen, damit kein gutgläubiger Eigentumserwerb durch andere Personen (Dritte) erfolgen kann.

Oft wird auch bereits der Kaufvorvertrag eingetragen, da dieser sonst keine Wirkung gegenüber Dritten entfaltet.

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Umfang der anwaltlichen Prüfung

Die anwaltliche Beratung erstreckt sich darauf, den Vorvertrag oder den notariellen Kaufvertrag zu gestalten und zu prüfen, ob die Immobilie tatsächlich dem Käufer gehört und er darüber überhaupt verfügen kann. Weiters, ob alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen.

Ist eine Hypothek, ein Fruchtgenuss oder gar ein ganz anderer als Eigentümer eingetragen, ist ein Kauf oder Verkauf nicht ohne weiteres möglich.

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Was passiert, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt?

Kommt der notarielle Kaufvertrag durch Verschulden des Käufers nicht zustande, ist grundsätzlich eine Vertragsstrafe zu bezahlen, die meist in der Höhe der Anzahlung besteht. 

Im umgekehrten Fall, steht dem Käufer bei der Verschulden des Verkäufers die Anzahlung plus die Vertragsstrafe für das Nichtzustandekommen des Vertrags zu. 

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Eintragung im Kataster

Nach Abschluss des notariellen Vertrags wird der Kaufvertrag im Grundbuch (Conservatoria) eingetragen, damit kein gutgläubiger Eigentumserwerb durch andere Personen erfolgen kann.

Oft wird auch bereits der Vorvertrag eingetragen, da dieser sonst keine Wirkung gegenüber Dritten entfaltet.

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