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italienisches Immobilienrecht

Sie benötigen Hilfe beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Südtirol oder Italien?

Anwaltliche Beratung ist hier sinnvollerweise vor Vertragsschluss zu suchen, damit klar ist, was in welcher Form gekauft wird.

Ist der Vertrag geschlossen, müssen die darin enthaltenen Bedingungen grundsätzlich eingehalten werden.

Mit anwaltlicher Hilfe kann schon davor mitbestimmt werden, welche Bedingungen im Vertrag enthalten sein müssen. Die Vertragsgestaltung muss so erfolgen, dass die Immobilie so übertragen wird, wie Sie sich das wünschen.

In Italien wird vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags sehr oft ein Vorvertrag geschlossen.

Die Kaufvertragsparteien verpflichten sich darin unter anderem, den notariellen Kaufvertrag, zu den im Vorvertrag enthaltenen Bedingungen abzuschließen.

Der Vorvertrag in Italien ist grundsätzlich mit einer Anzahlung auf den Kaufpreis verbunden. In der Regel werden zwischen 10-30 % geleistet.

Kommt der notarielle Kaufvertrag durch Verschulden des Käufers nicht zustande, ist oft eine Vertragsstrafe zu bezahlen, die meist die Höhe der Anzahlung beinhaltet.

Im umgekehrten Fall, steht dem Käufer bei der Verschulden des Verkäufers die Anzahlung plus die Vertragsstrafe für das Nichtzustandekommen des Vertrags zu.

Die anwaltliche Beratung erstreckt sich nicht nur darauf, den Vorvertrag oder den notariellen Kaufvertrag zu gestalten, sondern zu prüfen, ob die Immobilie tatsächlich dem Käufer gehört und er darüber überhaupt verfügen kann.

Ist eine Hypothek, ein Fruchtgenuss oder gar ein ganz anderer als Eigentümer eingetragen, ist ein Kauf oder Verkauf nicht ohne weiteres möglich.

Nach Abschluss des notariellen Vertrags wird der Kaufvertrag beim im Grundbuch bzw. in der Conservatoria eingetragen, damit kein gutgläubiger Eigentumserwerb durch andere Personen erfolgen kann. Oft wird auch bereits der Vorvertrag eingetragen, da dieser sonst keine Wirkung gegenüber Dritten entfaltet.

 

Unabhängig von der Vertragsgestaltung ist im Vorfeld zu überlegen:

Soll bei Eheleuten ein gemeinsamer Kauf stattfinden oder ist es sinnvoller, dass nur einer der Eheleute die Liegenschaft erwirbt. Was passiert mit der Immobilie im Fall der Scheidung?

Sollen die Kinder bereits Eigentümer der Immobilie werden (siehe Schenkungen).

Gerade bei Unternehmern oder Freiberuflern ist dies genauer zu prüfen, damit im Fall einer unternehmerischen Haftung, die Immobilie nicht in die Haftungsmasse miteinfließt.

Das Mietrecht, ein Teil des Immobilienrechts, kennt verschiedene Absicherungsmöglichkeiten beim Vertragsabschluss. Sollten im Laufe des Mietvertrags Probleme entstehen, so kann die Einleitung eines Räumungsverfahren die Zahlungswilligkeit des Mieters beschleunigen.

 

Kauf einer Immobilie mit einer Baugenehmigung:

Wird ein Grundstück mit einer Baugenehmigung verkauft, muss geprüft werden, ob die Baugenehmigung auf den Dritten tatsächlich übergeht und in welcher Form, denn grundsätzlich ist eine Baugenehmigung übertragbar.

Möchten Sie ein Grundstück erwerben, um darauf ein Haus zu bauen, dann ist es sehr ratsam, die Baugenehmigung schon vor dem Kauf zu beantragen, damit klar ist, ob sie diese überhaupt erhalten.

Dies gilt ebenso, wenn sie ein Haus kaufen und dieses renovieren oder sanieren wollen. Dann muss sich klar und eindeutig aus der Baugenehmigung ergeben, was sie genau renovieren oder verändern dürfen. Bestimmte Veränderungen sind ggfs. nicht erlaubt. Wenn es ihnen jedoch genau darauf ankommt, dann ist es wichtig, dies vor dem Kauf zu wissen.

Es ist daher sinnvoll, bereits im Vorvertrag des Kaufvertrags festzuhalten, dass der Kauf vom Erhalt der Baugenehmigung abhängt. Nicht das am Ende etwas gekauft werden muss, was nicht gewollt ist.